임차인과 집주인 사이에 분쟁이 생길 수 있는 이유 중 하나는 집주인이 허가 없이 세입자가 거주 중인 집에 간섭하며 함부로 들어가는 것입니다. 이 경우 집주인은 자신이 건물의 소유자이니까 주거침입이나 갑질이 되지 않는다고 생각할 수 있는 반면에 임차인은 자신은 임차인이기는 하지만 임대료를 내고 독립적으로 살고 있으므로 허가 없이 들어가는 것은 주거침입이나 갑질이라고 생각할 수 있습니다. 법적 관점에서 어느 쪽이 옳은지 알아보겠습니다.
건물 사용 및 수익에 대한 임차인의 권리
건물 임대차 계약을 포함한 광범위한 임대 계약을 체결할 때 임대인은 임대한 부분을 임차인에게 인도하고 임차인이 건물의 용도에 따라 주거 목적 등으로 건물을 사용할 수 있도록 해야 하며, 사용 및 수익에 필요한 조건도 제공해야 합니다. 이러한 건물의 사용 및 수익에는 임차인이 임대인을 포함한 타인이 임차인의 방해를 받지 않고 독립적으로 사용하는 권리가 당연히 포함되며, 임대인은 자신이 소유자라고 하더라도 함부로 세입자가 임대차계약을 맺은 공간에 들어가는 경우에는 집주인 주거침입 또는 집주인 갑질이라는 오명을 가지게 될 수 있습니다.
자칫 이러한 논리가 상식적이지 않다고 생각하는 사람이 있을 수 있으나, 자동차를 누군가에게 돈을 받고 빌려준 회사가 자동차를 소유하고 있다는 이유로 그 자동차를 빌려준 사람이 차 문을 열고 타는 것은 잘못된 행위인 것과 비교하면 이해하기 쉽습니다.
임대차 계약이 종료된 경우
이 문제는 임대차 계약이 여전히 법적으로 유효한 경우에도 발생할 수 있지만, 계약이 이미 종료되었거나 종료된 것으로 생각될 때 더 흔히 발생하고 있습니다. 임대차 계약이 종료되었으므로 세입자는 더는 부동산을 점유할 권리가 없는 것이므로 집주인이 허가 없이 들어갈 수 있다고 판단하기 쉽습니다. 그러나 이러한 판단과 달리 세입자와 집주인 간의 임대차 계약이 종료되었더라도 세입자가 여전히 집을 점유하고 있는 상황에서 집주인이 허가 없이 들어가는 것은 주거침입에 해당하므로 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
대법원도 같은 내용으로 판단하고 있습니다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87도1760 판결). 이러한 법리는 기존 세입자와의 임대가 종료된 후 새로 이사를 올 사람에게 집을 구경시켜 주겠다는 이유로 허가 없이 문을 열고 들어가는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
예외적으로 동의 없이 들어갈 수 있는 경우
물론 이는 임대인이 동의 없이 세입자의 집에 들어가는 행위가 무조건 집주인 주거침입이나 집주인 갑질에 해당한다는 것을 의미하지는 않습니다. 수해나 화재와 같은 사고의 급박한 위험이 있거나 비상 상황이 발생한 것처럼 보이는 경우에는 당연히 들어가서 위험을 방지할 필요가 있습니다.
대표적인 예로 민법 제734조의 사무관리에 관한 규정이 있습니다. 사무관리란 의무가 없는 사람이 공익을 위한 행위로 인하여 타인에게 입히게 된 손해에 대한 책임을 면하거나 타인의 생명, 신체, 명예 또는 재산에 대한 급박한 피해를 방지하기 위해 손해를 입혔다고 하더라도 고의 또는 중대한 과실이 없는 한 배상책임을 지지 않도록 하는 규정입니다. 예를 들어 빈 세입자의 집에서 불이 타는 것을 보고 급히 창문을 깨서 불을 끄려고 했지만, 불이라고 착각하기 쉬운 영상 화면이 틀어져 있었던 것이라면 방충망이 있다면 비록 창문을 깨서 생긴 손해가 발생했다고 하더라도 그에 대한 책임을 면할 수 있습니다.
그리고 형법 제22조에 따라 형사책임을 피할 수 있는 경우도 있는데, 이는 긴급피난 행위가 자기 또는 타인의 법적 이익에 대한 현재 위험을 피하기 위한 것이라면, 합리적인 이유가 있는 경우 처벌되지 않는다고 규정하고 있습니다. 예를 들어, 자살을 시도하는 세입자를 구하기 위해 문을 부수거나, 큰 개가 자신을 공격하려고 한 탓에 다른 사람의 집에 들어가기 위해 문을 부수는 경우 주거침입과 같은 형사책임을 피할 수 있습니다. 물론 이러한 예외적인 사유의 범위는 생각보다 넓지 않으므로, 단순히 약간의 재정적 손실을 피하기 위해 또는 정서적 이유로 세입자의 집에 허가 없이 들어가는 것은 피해야 합니다.
권리가 없이 점유하는 세입자를 합법적으로 퇴거하는 방법
그러나 건물을 사용할 권리가 없다는 것이 명백한 경우임에도 집주인이 아무런 조치를 취하지 못하면서 피해를 감당해야 한다는 것은 아닙니다. 그러한 경우에는 불법 점유자에 대하여 명도소송을 제기한 후 집행관을 통해 강제집행을 실시할 수 있는데, 이를 통해 집주인 주거침입이나 집주인 갑질의 오명을 쓰지 않고도 무단 점유 등으로 인한 피해를 보상하고 세입자를 퇴거시키는 것이 가능합니다.
세입자가 주의해야 할 점
함부로 임차인의 거주지에 들어가는 임대인도 집주인 주거침입이나 집주인 갑질로 처벌을 받을 수 있는 반면, 세입자가 현재 건물을 사용할 권리가 있는지, 집주인이 허가 없이 들어갈 수 없는지 여부와 관계없이 허가 없이 계속 점유하는 세입자도 책임을 져야 할 수 있으므로 주의해야 합니다. 먼저 위에서 언급한 명도소송을 통해 강제 집행을 당할 수 있으며, 만약 강제 집행이 진행되면 집행관과 현장 인력이 강제로 문을 열고 집에 들어와서 모든 물건을 제거합니다.
명도집행이 완료된 후에도 다시 건물에 들어가면 부동산 강제집행효용침해 혐의로 처벌받을 수 있습니다. 소송 및 집행 비용을 물어주어야 하는 것은 물론 손해배상금과 실제 점유 기간에 대한 임대료에 해당하는 금액을 지불해야 할 수도 있습니다. 또한 명도집행 과정에서 폭력적인 행위를 하다가 형사 소송이 관련되는 경우가 많으므로 주의해야 합니다.