해지를 통보해야 하는 기간 및 방법
임대차계약해지통보나 전세계약해지통보는 주택의 경우는 계약만료일 전 6개월~2개월 사이에 해야하고, 상가의 경우는 만료일 전 6개월~1개월 사이에 해야 합니다. 만약 이 기간 동안 임대인과 임차인 모두 갱신이나 해지 등에 대한 말을 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 버리고, 갱신된 경우에는 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.
임대차계약해지통보 방법이 따로 정해진 것은 아니며 내용증명우편, 전화, 문자 등을 통해서 해도 상관이 없습니다. 다만 중요한 것은 문자메시지처럼 일방적으로 본인의 말만 전달하는 방식의 경우에는 상대방의 답장을 통해 반드시 상대방과 대화를 주고받았다는 것을 확인할 수 있어야 합니다. 전화의 경우에는 녹취를 하는 것이 좋고 가장 확실한 것은 내용증명우편입니다.
임대차계약 해지통보 기간과 전세사기의 연관성
임대차계약해지통보나 전세계약해지통보를 하는 경우는 당연히 계약이 만료되면 보증금을 돌려받고 나가는 것이 목적일 것입니다. 근데 뉴스에서 많이 들었다시피 요즘은 임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않아서 고통을 호소하는 세입자들이 너무 많아지고 있어서 큰 사회적인 문제가 되고 있습니다(형사적으로는 죄가 되지 않는다고 볼 수 있다고 해도 제때 보증금을 돌려주지 않는 것을 넓은 의미의 전세사기라고 볼 수 있다는 것이 제 생각입니다).
그런데 더한 문제는 이렇게 보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인의 경우 현재의 문제를 하루라도 빨리 해결하고 싶은 마음이 간절할 것인데, 임대차계약해지통보나 전세계약해지통보를 서둘러서 하지 않은 탓에 문제 해결에 예상보다 오랜 기간이 필요하게 되는 상황을 맞이할 수 있다는 것입니다.
더 이해하기 쉽게 예를 들자면 세입자가 이제는 계약을 해지하고서 보증금을 돌려받고 나가기로 계획을 해서, 임대인에게 임대차계약해지통보나 전세계약해지통보를 했다고 가정합니다.
그런데 임대인과 갑자기 연락이 되지 않는다거나 해지통보를 받고서도 보증금을 돌려주지 못하겠다고 하는 상황이 벌어지면 빨리 대책을 세워야 할 것입니다. 연락이 되지 않는 경우에는 어떻게든 해지의사를 임대인이 받도록 해야 할 것이고, 보증금을 돌려주지 못하겠다고 하면 어떻게든 다른 임차인을 구해라도 보거나 소송 등과 같은 법적대응이라도 해야 할 것입니다(이러한 법적절차도 꽤 시간이 걸리는 문제가 있다).
특히 임대인이 임대차계약해지통보를 받지 못하는 상황에서는 공시송달이라는 방법으로 해지통보를 해야 하는데, 이 기간이 생각보다 꽤 오래 걸릴 수 있어서 자칫하면 해지통보 기간을 지나버릴 수가 있다는 것입니다.
임대인이 연락도 받지 않고 어디에 있는지도 모르는 경우 문제와 대처방법(공시송달)
이렇듯 임대차계약해지 통보가 도달하지 않으면 일단 내용증명을 보내고 그 내용증명도 상대방에게 무사히 도달하지 않는 경우에는 ‘의사표시의 공시송달’이라는 방법으로 통보를 완료해야 합니다.
그런데 이러한 방법을 사용하는 경우 1차적으로 상대방에게 내용증명이 도달하지 않으면 도달하지 않았다는 자료를 가지고 상대방의 주민등록초본을 발급받아서 주소를 확인 후 다시 한번 2차적으로 보내봐야 합니다.
그렇게 했는데도 도달이 되지 않는다면 이제 법원을 통해서 의사표시의 공시송달 즉, 법적으로 상대방에게 해지의사가 도달했다고 볼 수 있게 해주는 절차인데요. 문제는 1차 송달->주민등록초본 발급 신청 후 2차 송달->의사표시의 공시송달이 완료되기까지 짧아도 3달 정도는 걸립니다. 돈을 아끼겠다고 이러한 절차를 검색해가면서 직접 하는 일반인의 경우에는 훨씬 오랜 기간이 걸릴 수도 있는 것입니다.
그러는 사이 문제 해결에 필요한 기간을 길어지고 임대인은 전세사기를 위한 어떤 계략을 꾸밀 수도 있을 것이고 임차인은 임차인대로 상당한 스트레스에 시달릴 수가 있습니다.
결론
그러므로 임대인이 왠지 전세사기를 칠거 같은 느낌이 드는 경우, 계약해지를 하고 이사를 가기고 결심한 경우, 뭔가 다른 문제가 있어서 협의를 해야 하는 경우 등에는 가능한 한 시간을 지체하지 말고 만료 전 6개월이 되는 시점부터 바로 해지통보를 시도하는 것이 좋습니다. 그래야 조금이라도 고통의 시간을 줄일 가능성이 높을 것입니다.