임차권등기명령이 완료되었지만 해지방법을 잘 알지 못해서 당황하는 사례가 많으므로, 그 방법에 대해서 알아보겠습니다.
임차인이 직접 진행하는 경우
사실 임차권등기명령 제도는 거의 임대인이 세입자에게 정해진 날짜에 임대차보증금을 반환해주지 않아서, 그 상황을 참지 못한 세입자가 법원을 통해서 실시한 것입니다. 따라서 신청을 한 사람이 스스로 법원에 해제를 신청하는 것이 원칙적인 임차권등기명령 해지방법이라고 할 수 있습니다. 즉 어떤 문제가 있어서 소송을 먼저 제기한 사람이 스스로 소송을 취하하는 것과 비슷하다고 생각하면 됩니다. 사실 이렇게 임차인이 직접 해제를 진행해 주는 경우에는 비교적 간단한 절차로 완료할 수 있으며, 실제로도 임차인이 직접 해제를 진행해 주는 사례가 더 많습니다. 물론 그러한 경우의 대부분은 세입자가 보증금을 무사히 반환받았을 경우였을 가능성이 크겠죠.
어쨌든 세입자가 임차권등기명령 해지방법을 직접 진행하는 경우에는 임차권등기명령 취하 및 해제신청을 법원에 하면 됩니다. 임차인이 제출한 취하 및 해제신청이 법원에 접수되면 법원은 취하 및 해제 결정을 내려준 후에 등기소에 촉탁을 하고 그 촉탁에 따라 임차권등기가 말소됩니다. 그리고 이 경우 문서에 채워야 하는 내용도 그렇게 많지 않고 법원도 크게 따질 것이 많지 않으므로 비교적 빠르고 간단하게 등기부에서 말소까지 이루어질 수 있습니다. 다만 이 방법이 가능하기 위해서는 큰 문제가 없이 세입자가 보증금 반환 문제가 무난하게 해결되어서 임차인이 협조해 줄 마음이 들게 해야 하는 것이 중요하다는 것을 기억해야 합니다.
임대인이 진행하는 경우
그러나 세입자가 알아서 임차권등기명령 취하 및 해제 절차를 밟아주지 않으면 임대인이 직접 해지방법을 알아봐야 하지만, 생각보다 임대인이 하는 사례가 많지 않아서 그 해지방법에 대해서 잘 알지 못하는 경우가 많습니다. 심지어는 법을 다루는 직업에 종사하는 사람들조차도 그 해지방법을 잘 알지 못해서 잘못된 절차를 진행하려고 하는 사례도 많습니다. 대표적으로 잘못된 임대인에 의한 임차권등기명령 해지방법 중 하나는 등기말소신청을 위한 소송을 제기하는 것입니다. 그러나 그러한 경우 임차권등기말소 청구소송은 법원으로부터 각하 판결을 받게 됩니다. 이유는 적법하지 않은 소송이라는 것입니다. 그러한 경우 임대인은 물론 절차를 도와준 사람도 당황할 수 있습니다.
따라서 어떤 방법을 활용해야 하는지 잘 알아둘 필요가 있을 것인데요. 그러한 상황에서는 반드시 임차권등기명령 취소신청을 해서 결정을 받은 후 해제신청을 해야 합니다. 임차권등기명령은 애초 등기가 법원의 촉탁에 따라 이루어진 것이어서 임차인을 상대로 말소소송을 제기하는 것은 의미가 없으며 가압류 취소와 마찬가지로 접근을 해야 합니다. 그 근거는 주택임대차보호법 제3조의3에 있습니다. 그러나 이 경우 민사집행법 제288조에 따라 세입자에 의해서 취하가 된 경우와는 달리 임대인이 임차권등기의 이유가 사라졌다거나 그 밖의 사정이 변경된 경우 혹은 담보 제공을 한 경우 및 등기 완료 후 3년 동안 본안의 소송을 제기하지 않은 경우 중에서 하나에 해당한다는 것을 입증해야 합니다(가압류 취소 사유와 같다고 볼 수 있습니다).
여러모로 임대인에게는 좋지 않은 임차권등기명령 기록
이처럼 임차권등기명령 해지방법이나 취소신청을 하는 방법이 있기는 하지만, 결국에는 특별한 사유가 있지 않으면 보증금 반환이 이루어지는 것이 필수적으로 먼저 완료 되어야 합니다. 그렇지 않으면 등기부와 같은 문서에 계속해서 임차권 등기가 남아 있는 것이며, 그러한 문서는 누구나 쉽게 인터넷에서도 발급을 받아서 확인할 수가 있으므로 해당 건물에 임차인으로 들어오려는 사람도 당연히 확인을 할 수가 있습니다. 그런데 앞으로도 계속 세입자를 구해야 하는 경우라면 가능한 한 임차권등기가 되었던 기록을 남기지 않는 것이 좋습니다.
왜냐하면 누가 보더라도 그러한 등기가 되어 있다는 것은 제때 보증금을 돌려주지 않아서, 전에 살던 세입자가 법적 절차까지 동원해서 조치를 취했다는 사실을 알 수가 있습니다. 따라서 앞으로는 건물에 세를 들어오려는 사람을 구하기가 상당히 까다로워지고 주변의 시세보다 월세나 보증금을 낮춰야 겨우 세입자를 구해야 하는 사태가 벌어질 수 있습니다. 그나마 그것도 임차권등기가 말소되었을 때의 상황이고, 만약 말소가 되지 않은 상태라면 새로운 임차인을 구하는 것은 사실상 불가능하다고 생각해야 합니다. 또한 말소가 되지 않은 상태에서는 보증금의 액수만큼 매매가격이 낮아집니다. 여러 가지로 손해가 더 클 수 있다는 사실을 알고 가능한 한 등기가 되기 전에 문제를 해결해 주고 일을 마무리 짓는 것이 좋습니다.