임대차계약해지통보를 하고 보증금을 돌려받고서 이사를 가려고 하는데, 임대인 연락두절이 되는 경우 대처방법에 대하여 알아보겠습니다.
확실하게 해지를 통보하지 않으면 위험한 이유
만약 임대인 연락두절 상태라고 해서 임대차계약해지통보를 확실하게 하지 않는 경우에는 추후 보증금을 반환받지 못하여, 법적 대응을 해야 할 경우에 상당히 문제가 될 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 임대인 연락두절(집주인 연락두절) 상태를 방치하면 절대로 장점이 있을 수 없습니다. 만약 임대인으로부터 보증금 반환을 받지 못해서 임차권등기명령을 신청한다거나 보증금반환청구소송을 제기하는 경우 혹은 보증보험에 보증금을 청구해야 하는 상황에서는 임대차계약해지통보와 그에 따라 계약해지가 먼저 이루어졌다는 것이 확인되어야 합니다.
이것이 확실하게 이루어지지 않았을 경우 뒤늦게 대응을 시작한 시점에서 수개월이 지나서 해지의 효력이 인정되기 때문에 그 기간 동안의 월세 지급 의무 등과 같은 부담을 지게 될 수 있습니다. 그러므로 주택 세입자의 입장에서 계약만료 전 6개월에서 2개월 전 사이(상가는 1개월)에는 계약해지통보를 할 필요가 있으며, 갱신을 했던 계약인 경우에는 아무 때나 해지통보를 할 수 있지만 통보 후 3개월이 지나야 해지효력이 발생한다는 것을 계산하고 해야 합니다.
임대차계약해지통보는 상대방이 그 통보를 잘 받았다는 것만 확인할 수 있으면, 따로 형식이 정해진 것은 없지만 문자메시지나 전화통화 기록으로 상대방과 주고받은 내용(일방적으로 자기 혼자 말한 것은 인정되지 않는다)도 괜찮으나, 가장 확실한 것은 내용증명우편입니다. 그러나 만약 집주인 연락두절이 계속되며 답을 하지 않거나 연락을 받지 않는 경우에는 필히 내용증명을 보내야 합니다.
내용증명이 송달되지 않는 경우 대처방법
그런데 어떠한 사정이 있거나 아예 작성을 하고 세입자를 피하고 있는 탓에 임차인이 해지를 통보하는 내용증명우편을 보내도, 반송이 되는 경우가 있습니다. 특히 최근 보증금 사기가 많이 문제 되고 있는 상황에서 그러한 일이 벌어지면 세입자는 상당히 걱정이 될 것인데요. 그러나 그러한 경우라도 상대방이 내용증명을 수령한 것으로 인정하게끔 하는 법적 절차가 마련되어 있기 때문에 너무 큰 걱정을 할 필요는 없습니다.
우선 반송된 내용증명과 신분증, 임대차계약서, 채권채무 관계자의 주민등록표 초본 열람교부 신청서(방문해서 작성해도 된다)를 작성해서 가지고 가까운 주민 센터를 방문하여 임대인의 주민등록초본 교부신청을 합니다. 만약 계약서를 분실했다면 계약한 중개사무소에 요청을 하거나 확정일자를 받은 주민 센터에 임대차정보제공요청서를 발급받는 방법 등을 활용해 보면 될 것입니다. 아무튼 이후에는 주민등록법에 따라서 임대인의 주민등록초본을 발급받아볼 수 있으며, 주민등록초본에 기재된 새로운 주소지로 다시 임대차계약해지통보를 하는 내용증명을 보내면 됩니다.
그런데 만약 주민등록초본의 주소지가 기존에 내용증명을 보낸 주소와 같은 경우이거나, 새로운 주소지로 다시 발송을 했음에도 또 내용증명우편이 수령거절이나 폐문부재, 주소불명 등의 사유로 반송이 되어 오는 경우가 있습니다. 그러나 이 경우에도 방법은 있으므로 너무 걱정할 필요는 없습니다. 다만 이 경우에는 법원을 통하여 다른 절차를 활용해야 합니다.
초본 발급 이후에도 반송되는 경우 의사표시의 공시송달
만약 계속해서 내용증명이 반송되는 상황이라면 이제 법원에 의사표시의 공시송달신청을 해야 합니다. 의사표시의 공시송달이란 의사표시를 할 내용을 법원게시판과 법원의 인터넷 홈페이지 등에 2주일 간 공지를 한 후에 그 기간이 지난 다음에는 상대방에게 의사표시가 도달한 것으로 인정하는 법적절차입니다. 이것은 내용증명은 물론이며, 소송을 하는 경우 소송서류가 제대로 송달되지 않는 경우에도 흔히 활용되는 절차입니다.
의사표시의 공시송달을 신청하려는 경우에는 자신의 주소지 관할법원에 신청서를 작성해서 임대차계약서와 임대차계약해지통보 서류, 반송봉투, 주민등록초본 등과 함께 신청을 하면 됩니다. 다만 이 절차는 사안에 따라서 필요한 서류나 채워야 하는 내용이 차이가 있으며, 법원이 일정한 서류나 내용을 보완하라는 보정명령을 내리는 경우가 많고, 송달 과정을 거쳐야 하는 문제 등이 있으므로 어느 정도 기간이 걸릴 수 있다는 것을 감안해야 합니다.
따라서 확실하게 처리할 자신이 없고 시간이 촉박한 상황이라면 이 절차는 이에 대해 잘 아는 사람에게 맡기는 것이 좋습니다. 조금의 차이로 몇 주 내지 몇 개월의 차이가 발생할 수 있기 때문입니다. 어찌 되었던 의사표시의 공시송달로 임대차계약해지가 이루어지면 객관적인 해지의 증거가 확실하게 확보되는 것이기 때문에, 해지 이후에 보증금 반환이나 기타 자신에게 필요한 여러 가지 법적인 대응을 시도할 수 있습니다.