최근 전세 사기 피해를 호소하는 사람들을 너무 많이 보고 있어서 안타까운 마음이 드는데, 이러한 사고는 특히 거래 시세가 많이 떨어진 빌라 전세 계약 시 더 많이 일어납니다. 따라서 가능한 한 떠올릴 수 있는 대부분의 경우의 수를 언급해서 주의할 점을 정리해 보겠습니다.
기본 중에 기본 선순위변제권자 확인
전세나 월세 등 계약을 맺을 때에 필수적으로 발급받아서 확인해야 하는 것이 바로 부동산등기사항전부증명서(일명 등기부등본), 전입세대확인서, 국세납세증명서, 지방세납세증명서가 있으며 여기에 덧붙여 빌라 전세 계약 시에는 건축물대장(뒤에서 설명)이 추가된다고 할 수 있습니다.
이는 만약 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방을 위한 기본 중의 기본이라 할 수 있는데, 만약 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되어 건물과 땅을 경매에 넘긴 후 낙찰이 되면 낙찰자가 납부하는 경락대금을 여러 채권자들이 나누어 가지는 순서가 법으로 정해져 있습니다.
전세금이나 임대차보증금도 바로 그러한 순서가 정해져 있는데 만약 자신보다 선순위변제권자가 있으면 그만큼 받아갈 몫이 줄어들어서 건질 것이 없을 수 있습니다.
따라서 등기부등본을 보았을 때에(반드시 방금 전에 뽑은 것을 확인해야 함) 말소되지 않은 압류, 가압류, (근)저당권, 임차권등기, 각종 가등기, 경매등기 등이 되어 있을 때에는 “곧 말소를 해줄 것이다.”, “말소 조건 특약을 계약서에 써주겠다.” 등 갖은 말로 계약을 유도하더라도 단칼에 거절하고 나와야 합니다.
또 국세와 지방세 납세증명서에 체납내역이 찍혀있어도 마찬가지입니다. 전입세대확인서의 경우 빌라에서는 큰 문제가 되지는 않겠으나(다른 사람이 전입되어 있으면 당연히 안 되므로) 다가구 주택의 경우 전입세대가 너무 많은 경우에는 선순위변제권자가 많아지는 문제가 있습니다.
전입신고와 점유 그리고 확정일자
이젠 빌라 전세 계약 시 주의할 점이나 빌라 전세 사기 예방을 위해서 너무 당연한 것이지만 아직도 잘 모르는 사람들이 있는데, 바로 대항력과 확정일자를 취득하는 것입니다.
별도로 전세권 등기를 하지 않으면 반드시 점유(실제로 그 공간을 차지하는 것) 후 행정복지센터(구 주민센터 혹은 동사무소)에 직접 가거나 인터넷을 통해서 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
그리고 또 중요한 것은 집주인과 보증금에 관하여 문제가 생겼을 때에 아직 보증금을 돌려받지 못했는데, 바로 전입신고를 옮기거나 방을 빼버리는 경우가 있는데 그렇게 하면 바로 대항력과 우선변제권을 잃게 되고 다시 점유를 하고 전입신고를 하거나 임차권등기를 뒤늦게 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권의 순위가 살아나는 것이 아니므로 상당히 주의해야 합니다.
의외로 사고가 많이 터지는 신탁등기가 된 부동산
상당히 문제가 많이 되는 것이 있는데 바로 신탁등기가 된 집을 잘 모르고 덜컥 전세계약을 맺었다가 집에서 쫓겨나거나 보증금을 떼이는 빌라 전세 사기 사고가 터지는 것입니다.
신탁등기는 간단히 말하면 집주인이 소유권을 금융기관이나 신탁회사에 맡기는 것인데 소유권을 넘기면 혹시 돈을 갚지 못해도 처분이 쉬워지므로, 돈을 더 많이 빌려줍니다. 그래서 집주인은 신탁등기를 하는 경우가 있는데요.
신탁등기가 되면 소유자가 수탁자인 신탁회사 등이 되기 때문에 집주인이라고 하는 사람은 법적으로 임대인이 아닙니다. 따라서 임대차계약도 신탁회사와 맺거나 집주인과 맺으려면 신탁회사의 동의서나 위임장이 있어야 합니다.
더 중요한 것은 신탁등기가 되어 있는 경우 등기부등본에는 신탁등기가 된 사실만 표시되고, 근저당권과 같은 선순위변제권 등은 반드시 등기소에서 별도의 신탁원부라는 것을 발급받아봐야 하는데, 사실상 신탁등기가 된 부동산 대부분은 근저당권이 설정된 경우가 많습니다.
신탁등기가 된 부동산은 어지간하면 계약을 피하는 것이 좋습니다.
건축물대장 확인과 근린생활시설
빌라 전세 사기까지라고는 할 수 없지만 빌라 전세 계약 시 주의할 점 중 하나라고 할 수 있는 것이 바로 근린생활시설로 등록된 건물에 계약을 하는 것입니다. 근린생활시설이란 쉽게 말하면 상가시설과 비슷한 개념이라고 할 수 있는데, 그것을 거주시설로 이용하는 것이라 보면 됩니다.
물론 근린생활시설도 실제 주거시설로 이용하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수는 있지만 전세보증보험가입하지 못하고 전세대출을 받지 못한다는 큰 단점이 있습니다. 그로 인해 다른 세입자를 구하기도 어려워지는 문제로 이어지겠죠.
보통 이는 건물을 더 높은 층까지 올릴 수 있도록 허가를 받아 임대수익을 올리기 위해서 진행하는 경우가 많은데, (편견일 수는 있겠지만) 그런 임대인은 임대료와 보증금 등 증액, 보증금 반환에도 더 인색할 가능성이 높을 것입니다.
그러므로 빌라를 계약할 때에는 반드시 건축물대장까지 확인해봐야 하고 건축물대장에 근린생활시설, 사무실, 주차장, 교육시설 등으로 기재되어 있는 건물은 가능한 한 피해야 합니다.
계약당사자와 보증금을 입금하는 계좌의 확인은 필수
가짜 임대인이 세입자를 속이고 보증금을 가로채는 전세 사기 사건이 가끔 일어나므로 계약당사자와 보증금을 입금하는 계좌를 확인하는 것 또한 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방을 위해 중요한 점입니다.
우선 등기부등본에 최종 소유자와 계약하는 임대인이 일치하는지 확인은 기본이며(신분증 등 대조-수상할 경우 위조확인 서비스 이용), 소유자가 여러 명인 경우 소유자 모두와 계약하거나 나머지 소유자들의 위임장과 인감증명서(본인서명사실확인서)가 있는지, 공인중개사나 가족 등이 대신 계약하는 경우 본인의 위임장과 위임장과 인감증명서(본인서명사실확인서)가 있는지, 보증금 입금 시 반드시 임대인 명의 계좌로 입금을 할 것이며 일단은 아주 소액을 먼저 입금해서 명의자를 확인해 보고 나머지를 보내는 것도 방법일 것입니다.
가능한 범위만큼 시세를 파악해야 하는 이유
물론 완벽하게 알 수는 없지만 가능하면 계약할 집이나 그와 비슷한 집의 시세를 어느 정도 파악하고 보증금이 시세에 비해서 과도하게 높지 않은지 파악하고 계약하면 안전할 것입니다.
네이버부동산, kb부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 필요에 따라선 대법원 경매사건 검색, 주변의 공인중개사무소와 부동산 애플리케이션 등을 통한 시세를 알아보면 어느 정도 도움이 될 것입니다.
집주인이 갑자기 바뀐 상황과 특약 및 등기변동알림서비스
최근 속칭 바지 집주인 혹은 바지 사장을 내세워 아무런 변제능력이 없는 노숙자 등에게 집을 팔아버리고 보증금은 책임지지 않는 전세사기 방식이 큰 문제가 되고 있습니다. 그런데 세입자들은 집주인이 집을 몰래 팔아버려도 잘 알 수가 없었는데요.
물론 법적으로 집주인이 집을 매도한 사실을 파악하면 상당한 기간 내에 계약을 해지할 수는 있지만 꽤 시간이 흐른 후에는 대책을 세우기 애매한 경우가 많았습니다.
따라서 그러한 상황에 대비할 수 있도록 부동산 등기변동알리서비스를 신청해 놓는 것이 좋습니다. 'HUG안심전세앱'이나 각종 은행 등에서는 소유권변동이나 담보권 설정 등 등기사항이 변동되면 문자메시지 등으로 알려주는 서비스를 제공하고 있으므로, 문제가 있다면 바로 새 임대인에게 계약해지를 통보하면 상황이 어떻게 돌아가는지 알 수 있겠죠. 또 그러한 사유로 계약해지를 하면 기존 임대인에 대하여 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
추가로 아예 계약을 할 때에 임대인은 집을 매도할 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 만약 통보하지 않을 시 기존 임대인은 세입자의 청구에 따라 보증금을 반환해야 한다는 특약을 기재하면 더욱 안전합니다.
임차권등기를 받았던 집주인은 절대로 피해야 하는 이유
임차권등기는 집주인이 보증금을 돌려주지 않았을 경우 대항력과 우선변제권을 유지하고서 이사를 가기 위해 세입자가 진행하는 것입니다. 물론 각자의 사연은 다르겠지만 이러한 임차권등기가 된 적이 있다는 것은 보증금을 주지 않기 위해 분쟁이 끝까지 있었다는 증거이므로, 어지간하면 그러한 집과는 계약을 맺지 않는 것이 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방법 중 하나입니다.
물론 현재의 명의자였을 때 있었던 일이 아니었다면 상관없지만 혹시라도 가족이었다면?... 잘 확인할 필요는 있을 것입니다.
임대인이 집을 산 지 그리 오래되지 않았다면 확인할 점
앞서 언급한 전세 사기 유형 중 바지 사장을 내세우는 유형에서는 임대인이 새로 건물을 취득한 지 얼마 되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 임대인이 소유자로 오래 등기되지 않은 빌라는 주의할 필요가 있는데요.
이 경우는 객관적인 자료를 통해서 확인할 방법은 없으므로 가능한 한 중개사무소와 임대인 등에게 요구하여 임대인의 직업, 수입, 거주지, 연락이 닿는지 여부 등을 확실하게 파악하고 신원과 경제적인 능력이 어느 정도 안전해야만 계약해야 합니다.
전세보증보험 가입불가 시 계약해제 특약
전세보증보험을 가입하기 전에 일단은 주택보증공사 등에서 나름대로의 철저한 기준을 가지고 심사를 거치므로 가입이 가능하다면 어느 정도는 안심을 해도 된다는 것입니다.
그러나 전세보증보험 가입을 믿고 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방 등은 걱정할 필요가 없다고 생각하여 일단 계약을 했는데, 가입이 거절되는 경우가 있고 어쩔 수 없이 위험한 계약을 하거나 계약금을 날리고 계약을 포기하는 사례가 있습니다.
그러므로 계약을 할 때 애초에 전세보증보험 가입불가 시에는 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다는 특약을 기재하도록 하면 안전할 것입니다.
부동산 공인중개사를 무작정 신뢰하지 말아야
사실 좋은 공인중개사도 많고 나름대로 억울한 부분들도 있겠지만 전세 사기 피해자들의 사건 사실관계를 듣다 보면 대부분의 사건들에서 공인중개사가 개인적인 욕심으로 계약 건수를 따내기 위해 제대로 설명의무를 이행하지 않거나 심지어는 아예 대놓고 기망까지 해서 계약을 유도하는 탓에 피해가 발생했습니다.
그래서 어쩔 수 없이 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방법을 설명하면서 부득이하게 중개인 즉, 공인중개사를 무작정 신뢰하지 말아야 한다고 말할 수밖에 없는데요.
세입자들은 계약 전에 그 자리에서 바로 계약금을 입금하거나 서명을 하지 말고 궁금한 점에 대해 법무법인이나 주택임대차분쟁조정위원회 등에서 몇 곳에서(법률적 의견이 저 마다 다르므로) 추가로 법률상담을 더 받아보고 최종적으로 진행을 하는 것이 안전할 것입니다.
위의 내용들로 모든 전세 사기 예방이 가능하다고는 할 수 없지만 그 가능성을 상당 부분 줄일 수 있는 것은 사실일 것입니다.
그리고 빌라 전세 계약 시 주의할 점 혹은 빌라 전세 사기 예방 방법이라고 하지만, 아파트나 주택, 오피스텔 등 모든 거주지에 전월세 계약을 맺을 때에 대부분 해당될 수 있는 내용들이므로 다소 어려울 수 있더라도 숙지해 두는 것이 좋을 것입니다.