개, 강아지 등 반려동물을 키우는 것에 따른 부동산 임대차계약해지 또는 해제와 관련된 분쟁이 예상보다 빈번하게 발생하고 있으며, 반려동물을 키우는 사람들이 크게 늘면서 이러한 현상도 빈번하게 발생하고 있습니다.
이러한 임대차계약해지, 임대차계약해제 분쟁을 최대한 피하는 방법, 이미 그러한 분쟁이 발생한 경우에는 어떤 법적 원칙을 적용할 수 있는지 살펴보겠습니다.
특약 사항을 통한 분쟁 예방
반려동물 관련 분쟁이 발생하는 가장 큰 이유는 사전에 세입자와 집주인이 반려동물 사육 문제에 대해 충분한 논의를 하지 않았기 때문입니다.
더욱이 이와 관련된 분쟁을 규율하는 구체적인 법률이나 구체적인 판례가 거의 없는 것이 사실이며, 집주인과 임차인이 이에 대해 논의하지 않고 계약체결 시 특약 사항을 마련하지 않고 뒤늦게 싸움을 벌이기 때문에 문제가 많은 것이 사실이었습니다.
구체적으로, 애초에 어떤 애완동물을 키울 것인지, 몇 마리를 키울 것인지, 대략적인 크기는 얼마나 될 것인지에 대해 논의하는 것이 좋습니다. 이는 계약의 특별 조항에 명시되어야 하며, 너무 형식을 따질 필요 없이 말고 임대차계약해지 사유를 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
예를 들어, 자신의 개가 다른 사람에게 해를 끼치는 경우, 의도적으로 일정 수를 초과한 경우, 과도한 짖음으로 인해 주변 사람들로부터 다수의 민원을 받는 등의 상황이 발생한 경우에는 임대차계약해지를 요청하도록 할 수 있는 것입니다. 그리고 세입자도 임대인이 적정한 한도에서는 반려동물 사육을 방해하지 못하도록 잘 특약을 잘 정하는 것이 필요합니다.
애완동물이 있다는 이유로 임대차계약해지나 해제를 할 수 있을까?
이 경우 임대차계약 기간 중 개, 강아지 등의 반려동물 사육에 관한 별도의 특약이 없는 경우에는 그 사유만으로는 즉시 임대계약을 해지하기가 현실적으로 어렵습니다. 이 때문에 집주인이나 임차인이 임대차계약해지를 하려면 반려동물이 임대계약의 목적을 달성하기 어렵게 하였음이 틀림없다고 인정할 수 있어야 하지만, 사실상 그에 해당한다고 판단되는 경우는 거의 없습니다.
이와 관련하여 우리 대법원 판례는 쌍방계약에 있어서 당사자의 일방이 미리 채무이행을 하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 다른 당사자는 민법 제544조에 의하여 당연히 계약해제권을 갖게 되는 것이므로 이 경우 계약해제권을 갖기로 하는 약정이 필요한 것은 아니며, 다만 이와 같은 경우에 있어서도 그 불이행 의사를 표시한 내용 자체가 계약목적 달성에 필요불가결한 것이어야 하고 부수적 채무에 관한 것인 경우는 이에 포함되지 아니한다고 일관되게 판단하고 있습니다(대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카914, 85다카915 판결).
다만, 이러한 문제로 인해 다른 임차인을 구하는 것이 곤란하거나, 주변의 항의로 정신적 피해를 입은 경우는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 기본적으로 소송을 통해 판결을 받는 것이 필요하지만, 집주인과 임차인이 잘 협의하여 주택임대차 분쟁조정 위원회를 통해 서로 준수할 사항과 손해배상을 조정하는 것도 바람직합니다. 이 경우 판결과 같은 효력을 받을 수 있기 때문입니다.
그리고 임대차계약해지가 어려운 경우에는 적절한 수준에서 손해배상청구를 통해 보상을 받는 것도 차선책으로 생각해볼 수 있을 것입니다.