최근 들어서 특히 많이 발생하는 보증금 미반환 사례
부동산 시세가 급격히 하락하면서 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 사례가 대폭 늘어났습니다. 과거 부동산 시세가 계속해서 오를 때 원래 살고 있던 세입자에게 돌려주어야 할 보증금을 대신 떠안는 것으로 부동산값을 치르는 이른바 ‘갭투자’는 보증금 미반환 사례가 늘어나도록 하는 주요 이유가 된다고 할 수 있습니다.
그러한 임대인은 보통 다른 세입자가 구해지면 그로부터 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다고 버티면서 제대로 대책도 세우지 않는 것으로 보이는 경우가 많은데, 그 말을 들은 임차인은 보증금 미반환으로 보증금을 떼이는 것이 아닐까 하는 걱정을 하게 되는 것은 당연합니다.
더 나아가 이사를 계획한 다른 집에 계약금을 걸고 전세나 월세, 매매 계약을 한 경우라면 계약을 이행하지 못하게 되어서 계약이 파기 되고, 계약금을 포기해야 할 수도 있는 억울한 상황을 맞이할 수도 있고 실제 그러한 사례가 엄청나게 많습니다.
참으로 문제가 아닐 수 없습니다.
임대인에게 새로 계약한 집의 계약금을 물어달라고 할 수 있을까?
그러한 경우 세입자는 보증금 미반환을 한 임대인의 탓이므로 그에게 손해를 본 계약금 등에 대한 손해배상청구를 가장 먼저 떠올릴 가능성이 큽니다.
과연 임차인은 보증금 미반환을 한 임대인에 대하여 새롭게 계약했던 집에 대한 계약금을 손해배상으로 청구할 수 있을까요?
일단 보증금 미반환을 한다고 해서 모든 임차인이 다른 집에 계약금을 걸고 새로운 계약을 하는 것은 아니므로, 그러한 손해는 민법상 ‘특별손해’로 볼 수 있습니다(통상손해와 특별손해가 있는데, 이에 대한 언급은 너무 깊게 들어가야 하므로 생략).
그런데 특별손해를 손해를 끼친 자에게 청구하려면 손해를 끼친 자가 그 손해가 발생할 것이라는 사실을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.
손해배상 받을 가능성을 높이려면?
그렇다면 세입자가 손해배상, 보다 구체적으로는 특별손해에 해당하는 포기한 계약금에 대하여 임대인에게 손해배상으로 받아낼 수 있으려면 어떠한 조치를 해야 할까요?
앞서 언급하였듯이 그러한 손해는 임대인이 알았거나 알 수 있었어야 하는 특별손해에 해당하므로, 보증금 반환을 해주지 않고 있는 임대인에 대하여 ‘만약 보증금을 반환해주지 않으면 자신이 새롭게 계약한 집에 대한 계약금을 날리게 된다.’는 사실을 알리는 것이 중요합니다.
그리고 증거도 남기는 것이 중요한데요. 증거로는 전화 녹취나 양측이 주고받은 문자메시지도 가능하며 가장 확실한 것은 내용증명우편입니다. 그러나 만약 임대인과 연락되지 않는 상황이라면 공시송달이라는 방법으로 내용증명을 보내야 합니다.
새로 계약한 집의 계약금을 지키기 위한 현실적인 방법(꼼수?)
그러나 아무리 이미 날린 계약금에 대한 손해배상청구를 할 수 있다고 하더라도, 합의가 되지 않는 경우 소송을 해야 하는데 소송이라는 것이 부담스럽기도 하고 100% 승소를 한다고 장담을 할 수도 없습니다. 심지어 청구금액이 소액인 경우 어디에 소송을 의뢰하기조차 어려운 경우도 많고, 들어가는 돈이 더 많을 수도 있습니다.
그러므로 애초 새로운 집에 대하여 계약을 하는 경우 자신이 현재 보증금 미반환을 받을 수 있는 상황이므로, 보증금을 받으면 반환받지 못해서 계약금이나 잔금 등을 치를 수 없어 부득이 계약을 파기해야 하는 상황이 발생하면, 계약을 해제하고 계약금을 그대로 돌려주기로 새로운 집의 임대인이나 매도인과 약정하는 것이 방법이 될 수 있습니다(물론 이는 제가 개인적으로 떠올린 꼼수(?)이므로 현실성이 있는지는 모르겠습니다.
여전히 계속해서 문제가 발생하고 있음에도 제대로 개선되지 않고 있는 보증금 관련 문제, 하루라도 빨리 제도와 관련 법령이 개선되어 억울하고 안타까운 피해가 발생하지 않았으면 하는 바람입니다.